시장분석은 집을 빨리 팔기 위해 가정 먼 제 해야 할 일입니다. 지난 글에서는 집을 빨리 파는 방법에 대한 속성적인 결론만 정리해서 올렸드렸습니다. 오늘은 큰 범위에서 3가지의 방법 중 첫 번째 방법인 부동산 시장 확인하는 방법에 대하여 구체적으로 서술해 보겠습니다. 주변의 말이나, 매체를 통해서 전해 듣는 것들은 본인들의 이익에 기반한 것일 확률이 높습니다. 스스로 부동산 시장의 흐름을 잘 알아는 것이 핵심이란 점을 꼭 기억하세요.
첫번째, 시장분석 자료를 읽습니다.
시장분석을 위한 자료를 조사 또는 분석한 다양한 매체가 있습니다. 제가 추천 드리는 방법은 바로 국토연구원에서 분기별로 발행하는 “부동산시장조사분석”자료를 읽는 것입니다. 해당 자료는 국가기관에서 발행한 것으로 인포그래픽이나 표 등을 아주 보기 쉽게 정리하여 이해를 높입니다. 보통 100페이지 이내로 작성되는 이 간행물은 1시간 내외로 충분이 읽는 것이 가능합니다. 아래 해당 자료를 볼 수 있는 링크를 공유하겠습니다.
두번째, 부동산시장 조사분석에서 필요한 부분을 캐치합니다.
부동산시장 조사분석에는 다양한 정보가 있습니다. 우리는 부동산 전문가가 아닙니다. 그렇다고 공인중개사나 주변의 말만 듣고 내 소중한 집의 가격을 책정할 수는 없습니다. 따라서 최소의 자료를 파악하여 정보를 갈무리하는 것이 중요합니다. 아래 몇가지 대표적인 지수를 확인하여 시장을 분석해봅시다. 더 많은 것을 볼 빌요도 없다고 생각합니다.
K-REMAP 지수 확인하기
- 지수개요 : K-REMAP(KRIHS MODEL FOR ANALYSIS AND PRE-ESTIMATION OF REAL ESTATE MARKET) 지수는 부동산시장 소비심리지수와 압력지수(거시경제, 주택공급 및 수요, 금융 등의 변수를 이용하여 산출)를 종합한 지표입니다. 시장분석에서 가장 많이 활용됩니다.
- 지수목적 : 부동산시장의 상황과 미래 변화방향에 대한 종합적인 정보를 제공하기 위함입니다.
- 조사주기 : 1개월마다 시행합니다.
- 지수산정 : 부동산시장 소비심리지수와 압력지수를 활용하여 산정합니다.
- 지수보는법 1 : 0에서 200까지 표시됩니다. 총 9단계로 나누고 상승/보합/하강 국면으로 각각 3단계입니다
- 지수보는법 2 : 보합 혹은 안정(95~115미만)은 부동산 시장이 큰 변화 없다는 의미입니다. 115는 상승으로 부동산 시장이 활성화 되고 있는 것입니다. 95미만 하강은 위축으로 진단합니다.
- 지수의미 : 시장분석을 위해 가장 우선적으로 확인해야하는 지수입니다. 사실 이 지수만 확인하면 지금 내가 집값을 어느정도에 올려놓아야할지 감을 잡을 수 있습니다. 해당 지수를 통해 알 수 있는 것은 집값이 전체적으로 오름세에 있는지 내림세에 있는지 보합상태인지 거시적인 상황을 판단할 수 있는 것입니다. 또한 중립적인 입장에서 지은이의 분석을 확인할 수 있으니 아주 쉬운 자료라고 할 수 있습니다.
- 지수분석 : 위 차트는 2022년 1월부터 2023년 5월까지의 지수입니다. 17개월 지수를 보면 117.2에서 최저 61.5까지 내려가고 23년 5월은 90정도까지 올라간 것을 확인할 수 있습니다.
부동산시장 소비심리지수 확인하기
- 부동산시장 소비심리지수는 K-REMAP 지수를 구성하고 있는 하나의 요소입니다. 해당 지수의 개요는 아래와 같습니다.
- 지수 개요 : 부동산시장 소비심리지수는 소비심리조사를 통하여 작성됩니다.
- 지수목적 1: 부동산시장 참여자의 형태변화 패턴과 시장의 무빙을 파악하기 위합니다.
- 지수목적2 : 국가의 부동산 정책 시사점 도출에 활용하기 위한 것입니다.
- 조사주기 : 1개월마다 시행합니다.
- 조사대상 : 일반가구 전국 152개 지자체의 6680가구와 2338개 공인중개업소를 대상으로 합니다.
- 조사내용 : 주택 및 토지 매도/매수 동향이 대표적이며 토지, 전세 등 30여개의 항목을 조사합니다.
- 지수산정 : 30여개의 항목에 대한 설문조사 결과를 취합하여 항목별 지수를 계산하여 산정합니다.
- 지수보는법 : 0에서 200까지 표시됩니다. 총 9단계로 나누고 상승/보합/하강 국면으로 각각 3단계입니다.
- 지수분석 : 위 차트는 2022년 1월부터 2023년 5월까지의 지수입니다. 17개월 지수를 보면 108.9에서 최저 78까지 내려가고 23년 5월은 100정도까지 올라간 것을 확인할 수 있습니다.
부동산시장 압력지수 확인하기
- 부동산시장 압력지수는 K-REMAP 지수를 구성하고 있는 하나의 요소입니다. 해당 지수의 개요는 아래와 같습니다.
- 지수 개요 : 압력지수는 시장의 확장과 침쳬를 발생시키는 압력의 정도를 나타냅니다.
- 지수목적 1: 압력의 크기로 확장과 참체를 판단하기 위함입니다.
- 조사주기 : 1개월마다 시행합니다.
- 조사대상 : 거시경제, 주태공급 및 수요, 금융등을 이용합니다.
- 지수보는법 : 0에서 200까지 표시됩니다. 총 9단계로 나누고 상승/보합/하강 국면으로 각각 3단계입니다.
- 지수분석 : 위 차트는 2022년 1월부터 2023년 5월까지의 지수입니다. 17개월 지수를 보면 132.5에서 최저 40.7까지 내려가고 23년 5월은 75정도까지 올라간것을 확인할 수 있습니다.
세번째, 상승-보합-하강중 현재의 포지션을 정확히 인지합니다.
위 지수를 토대로 최근 2년 정도의 시장 상황에 따른 현재 시점의 포지션을 정확히 인지합니다. 현재는 하강 국면 내에 있으나 엄연히 최하점을 통과하여 조합장으로 가는 길목입니다. 대부분의 사람들이 집값은 최저점을 찍었고 오르고 있다는 인식이 있습니다. 바로 이러한 지수를 통하여 확실하게 알 수 있는 것입니다. 물론 미래는 알 수 없습니다. 또 다시 더 하강으로 갈지. 하지만 우리는 지금 1개월 내에 집을 팔아야 하는 상황입니다. 미래를 예측할 수 있는 기법을 여기에 더해서 복잡한 상황을 만드는 것은 지금 당장 집을 팔아야하는 상황이 아님을 뜻합니다. 여러분 너무 많은 생각을 하시면 안됩니다. 우리는 지금 집을 팔고 그 돈으로 다른 집을 살지, 다른 사업을 할지, 필요한 부분에 돈을 써야하는 상황입니다. 이러한 선택의 순간에서 미래에 집이 더 떨어질꺼다 혹은 더 오를것이다라는 생각은 영원히 집을 못팔고 못사는 사람들이 자주하는 말임을 명심하시기 바랍니다. 우리는 시장분석과 조사를 통해 현상황을 알고 거기에 맞게 집을 팔아야 합니다!